De Zaanse woningmarkt staat in 2025 onder stevige druk: krap aanbod, sterke prijsstijgingen én felle concurrentie. Voor kopers, vooral starters en jonge gezinnen, is het lastig navigeren tussen hoge vierkantemeterprijzen, meerdere gegadigden per woning en nauwelijks onderhandelingsruimte. Hieronder lees je alles over recente ontwikkelingen in Zaandam en omgeving, en worden de risico’s én kansen voor wie wil kopen of verkopen in deze gespannen markt besproken.

Sterke stijging en dominantie van appartementen

In 2025 zijn appartementen het meest verhandelde woningtype binnen Zaanstad, met name in Zaandam-Centrum, Westerwatering en op het Hembrugterrein. Deze locaties bieden vaak goede OV-verbindingen, relatief gunstige grondprijzen en hoge bouwdichtheid, wat aantrekkelijk is voor starters of alleenstaanden die de hoge prijzen in Amsterdam willen ontvluchten.

Appartementen laten opvallend sterke prijsstijgingen zien. De vierkantemeterprijs in Zaandam is in 2025 gemiddeld zo’n 3.920 euro per vierkante meter volgens actuele data. Op sommige kleinere eenheden (bijv. kleiner 60 vierkante meter) wordt zelfs boven de 6.200 euro per vierkante meter gevraagd bij nieuw aanbod in de stadskernen. Dit duidt erop dat de druk in de onderste segmenten groot is.

De dominantie van appartementen vertaalt zich ook in verkoopaantallen: in de regio Zaanstreek is het aantal appartementen in de verkoop met 23 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder, volgens kwartaalrapporten. Daarbij geldt dat kopers vaak overbieden. In het tweede kwartaal van 2025 werd in de Zaanstreek al gemiddeld 5,6 procent boven de vraagprijs betaald voor woningen.

Een hypotheekadvies op maat is in deze omgeving vaak essentieel, zeker voor beginnende kopers: het loont in deze markt om een lokale en ervaren hypotheekadviseur te raadplegen die weet welke subsidie-, rentemogelijkheden en maximale leencapaciteit recent zijn bijgesteld en hoe de lokale markt in elkaar steekt.

Aanhoudende druk op goed gelegen (instap) tussenwoningen

Niet alleen appartementen zijn gewild: kleine tot middelgrote tussenwoningen, vooral in populaire gezinswijken als Westerwatering, Poelenburg en Zaandam-Noord, zijn in 2025 schaars en zeer gegeerd. In dit segment (met vraagprijzen vaak tussen 450.000 en 550.000 euro) zien we de hoogste overbiedingspercentages ontstaan.

Kopers met een gecombineerd inkomen, soms aangevuld door familie, mikken op deze instapgezinswoningen en bieden regelmatig flink boven de vraagprijs. De snelle verkooptijden én de noodzaak om te overbieden duwen de gemiddelde transactieprijs in dit segment omhoog, zelfs als in de rest van Zaanstad de gemiddelde prijs wat stabiliseert.

Stabilisatie van de gemiddelde verkoopprijs door aanbodverschuiving

Op stadsniveau lijkt de gemiddelde verkoopprijs in Zaanstad in 2025 relatief stabiel te blijven. Niet omdat de druk verdwijnt, maar omdat het aanbod verandert. Meer kleine, eenvoudigere woningen komen beschikbaar (onder meer door uitponden van voormalige huurwoningen) en drukken het gemiddelde.

Volgens de regionale analyse van de NVM waren er in het eerste kwartaal van 2025 in de Zaanstreek 305 woningen te koop, een stijging van 18,7 procent vergeleken met een jaar eerder

NVM. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde transactieprijs op regionaal niveau naar 444.000 euro, een plus van 7,8 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In Zaanstad zelf noteert Huizenzoeker in september 2025 een gemiddelde vierkantemeterprijs van 4.414 euro en een gemiddelde vraagprijs van 425.000 euro.

Deze stabilisatie mag voorzichtig gelezen worden als een dempend effect van minder dure woningen in de mix. Voor vergelijkbare woningen in populaire buurten geldt vaak nog steeds stijgende druk.

Vrijstaande woningen en buitenkernen: meer ruimte voor onderhandeling

In contrast met de intense strijd in het instapsegment ervaren vrijstaande woningen in bijvoorbeeld Wormerveer, Krommenie of de ruimere delen van Assendelft wat meer rust. Makelaars moeten hier moeite doen om woningen te verkopen, en proberen een bredere doelgroep te trekken (zie bijvoorbeeld dit artikel over een woningen in Heerhugowaard). De verkooptijden zijn gemiddeld langer en kopers zijn kritischer. Hierdoor blijft er in dit segment wat meer onderhandelingsruimte.

Hoewel ook voor vrijstaande woningen de prijzen stijgen, is de concurrentie minder moordend. In het tweede kwartaal van 2025 bijvoorbeeld, werd in Zaanstreek 30 dagen gerekend als gemiddelde verkooptijd voor woningen; voor appartementen en tussenwoningen kan dit vaak meer op de kortere kant liggen. Ook blijkt dat bijna acht op de tien woningen van de woningen (inclusief appartementen en tussenwoningen) in de regio boven de vraagprijs wordt verkocht. Bij vrijstaande woningen is dat aandeel opvallend lager.

Inspringen op kansen en uitdagingen met een goede voorbereiding

De woningmarkt in Zaandam anno 2025 toont een paradox: de gemiddelde prijsbeweging lijkt ietwat te stabiliseren, maar voor wie zoekt naar een appartement of instapgezinswoning in een geliefde buurt, is de druk intensiever dan ooit. Dat geldt vooral voor appartementen, maar ook tussenwoningen zijn fel bevochten. Vrijstaande woningen bieden (enigszins) relatieve rust.

Kopers doen er verstandig aan zich grondig voor te bereiden, hun financiering scherp te hebben (met professioneel advies) en realistisch te zijn over hun mogelijkheden. Voor verkopers blijft over het algemeen gelden dat de markt gunstig is. Maar wie richting verkoop koerst, doet er goed aan de prijsstelling slim aan te pakken.